TJPA 24/02/2021 -Pgn. 767 -Diário da Justiça -Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 7087/2021 - Quarta-feira, 24 de Fevereiro de 2021
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que um empreendimento fora entregue no prazo, mesmo antes da crise financeira - alega??o mais comum
entre os argumentos de defesa das incorporadoras. De fato, parece haver uma pr?tica, amplamente
generalizada, de atraso nas obras, ficando os consumidores prejudicados, na medida em que terminam de
pagar as parcelas que lhe incumbiam, mas n?o t?m o bem. ? ???????De outro lado, h? de se destacar
que a constru??o de grandes empreendimentos pode apresentar, por sua pr?pria natureza e
especificidades, condi??es adversas que levem ao atraso, o qual, quando toler?vel, ? inclusive admitido na
Lei n? 4.591/1964, a qual prev?: Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
pre?os certos, determinados ou determin?veis, mesmo quando pessoa f?sica, ser-lhe-?o impostas as
seguintes normas: [...] II - responder civilmente pela execu??o da incorpora??o, devendo indenizar os
adquirentes ou compromiss?rios, dos preju?zos que a ?stes advierem do fato de n?o se concluir a
edifica??o ou de se retardar injustificadamente a conclus?o das obras, cabendo-lhe a??o regressiva contra
o construtor, se f?r o caso e se a ?ste couber a culpa; (grifo nosso) ???????No que tange ao tema, a
jurisprud?ncia brasileira tem entendido como v?lido um ?nico per?odo de cl?usula de toler?ncia. De fato, o
Superior Tribunal de Justi?a, no Informativo n? 0612, destacou: N?o ? abusiva a cl?usula de toler?ncia nos
contratos de promessa e compra e venda de im?vel em constru??o que prev? prorroga??o do prazo inicial
para a entrega da obra pelo lapso m?ximo de 180 (cento e oitenta) dias. ???????O entendimento adveio
do julgamento do REsp. 1.582.318/RJ, em que a Corte Superior afirmou: RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM?VEL EM CONSTRU??O. ATRASO DA OBRA. ENTREGA
AP?S O PRAZO ESTIMADO. CL?USULA DE TOLER?NCIA. VALIDADE. PREVIS?O LEGAL.
PECULIARIDADES DA CONSTRU??O CIVIL. ATENUA??O DE RISCOS. BENEF?CIO AOS
CONTRATANTES. CDC. APLICA??O SUBSIDI?RIA. OBSERV?NCIA DO DEVER DE INFORMAR.
PRAZO DE PRORROGA??O. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controv?rsia a saber se ? abusiva a
cl?usula de toler?ncia nos contratos de promessa de compra e venda de im?vel em constru??o, a qual
permite a prorroga??o do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um im?vel "na planta" com
prazo e pre?o certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econ?mica e social, pois ? sabido de
antem?o quando haver? a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo
construtor, com a maior fidelidade poss?vel, o cronograma de execu??o da obra, sob pena de indenizarem
os preju?zos causados ao adquirente ou ao compromiss?rio pela n?o conclus?o da edifica??o ou pelo
retardo injustificado na conclus?o da obra (arts. 43, II, da Lei n? 4.591/1964 e 927 do C?digo Civil). 3. No
contrato de promessa de compra e venda de im?vel em constru??o, al?m do per?odo previsto para o
t?rmino do empreendimento, h?, comumente, cl?usula de prorroga??o excepcional do prazo de entrega da
unidade ou de conclus?o da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cl?usula de
toler?ncia. 4. Aos contratos de incorpora??o imobili?ria, embora regidos pelos princ?pios e normas que
lhes s?o pr?prios (Lei n? 4.591/1964), tamb?m se aplica subsidiariamente a legisla??o consumerista
sempre que a unidade imobili?ria for destinada a uso pr?prio do adquirente ou de sua fam?lia. 5. N?o pode
ser reputada abusiva a cl?usula de toler?ncia no compromisso de compra e venda de im?vel em
constru??o desde que contratada com prazo determinado e razo?vel, j? que possui amparo n?o s? nos
usos e costumes do setor, mas tamb?m em lei especial (art. 48, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964), constituindo
previs?o que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a constru??o civil, a onerar
excessivamente seus atores, tais como intemp?ries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de m?o
de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cl?usula de toler?ncia, para fins de mora
contratual, n?o constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o
princ?pio da equival?ncia das presta??es estabelecidas. Tal disposi??o contratual concorre para a
diminui??o do pre?o final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da
atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o t?rmino de obra de grande magnitude sujeita
a diversos obst?culos e situa??es imprevis?veis. 7. Deve ser reputada razo?vel a cl?usula que prev? no
m?ximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorroga??o, visto que, por analogia, ? o prazo de
validade do registro da incorpora??o e da car?ncia para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, ? 2?,
da Lei n? 4.591/1964 e 12 da Lei n? 4.864/1965) e ? o prazo m?ximo para que o fornecedor sane v?cio do
produto (art. 18, ? 2?, do CDC). 8. Mesmo sendo v?lida a cl?usula de toler?ncia para o atraso na entrega
da unidade habitacional em constru??o com prazo determinado de at? 180 (cento e oitenta) dias, o
incorporador deve observar o dever de informar e os demais princ?pios da legisla??o consumerista,
cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e pe?as publicit?rias, do prazo de
prorroga??o, cujo descumprimento implicar? responsabilidade civil. Igualmente, durante a execu??o do
contrato, dever? notificar o consumidor acerca do uso de tal cl?usula juntamente com a sua justifica??o,
primando pelo direito ? informa??o. 9. Recurso especial n?o provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS B?AS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (grifo
nosso). ???????Verifica-se, portanto, que a jurisprud?ncia reputa como v?lida a cl?usula de toler?ncia - de